全國(guó)存量房?jī)r(jià)值超81萬億 改造將帶來上萬億投資

發(fā)表時(shí)間：2015/8/21 11:28:36  瀏覽次數(shù)：22645

資料顯示，截至2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)32.7平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)至少有三層含義：一是我國(guó)人均住房面積水平已經(jīng)不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設(shè)施的艱巨任務(wù)；三是這個(gè)巨大市場(chǎng)尚未被人關(guān)注。根據(jù)估算，其規(guī)模大約有1.5萬億元。而從另一個(gè)角度看，這更是一個(gè)可以啟動(dòng)居民、企業(yè)、政府三種投資力量的巨大投資市場(chǎng)，是房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)大有作為的新天地。當(dāng)然，這個(gè)存量房改造市場(chǎng)不同于新房建設(shè)，需要政府主動(dòng)引導(dǎo)、企業(yè)積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務(wù)的精神和市場(chǎng)化原則，做耐心細(xì)致的工作。只有調(diào)動(dòng)三方積極性，才能把這個(gè)市場(chǎng)搞活起來。

——亞夫

■經(jīng)過近20年超常規(guī)發(fā)展，我國(guó)住房供求關(guān)系已基本平衡，新增住宅消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設(shè)與裝修理念落后、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺失等，表明當(dāng)前城鎮(zhèn)居民舊房居住品質(zhì)改善存在很大的發(fā)展空間，將有助于居民消費(fèi)需求的釋放。

■截至2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。若以當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國(guó)存量住宅總價(jià)值為81.33萬億元。

■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間大約為15000多億元。當(dāng)然，這樣估算或過于簡(jiǎn)單，我國(guó)城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過程，實(shí)際上市場(chǎng)潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。

■舊房居住品質(zhì)改善是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，投資成本較大，政府需發(fā)揮規(guī)劃與引導(dǎo)作用，利用財(cái)政資金撬動(dòng)舊房改善市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民自主投資消費(fèi)，有效改善居住品質(zhì)，并促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。

□陳濤

住房消費(fèi)增長(zhǎng)呈趨勢(shì)性放緩

雖然受今年3月份國(guó)家系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國(guó)樓市出現(xiàn)回暖跡象，今年1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢(shì)分析，在人口結(jié)構(gòu)變化、住宅供求關(guān)系轉(zhuǎn)變以及家庭住房消費(fèi)動(dòng)力不足等因素的綜合作用下，未來我國(guó)住房消費(fèi)增長(zhǎng)仍將呈現(xiàn)趨勢(shì)性放緩。

1.人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)性變化限制住房數(shù)量型增長(zhǎng)空間

居住權(quán)是人類最基本權(quán)利。住房為人服務(wù)，人口因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)性變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)空間將會(huì)明顯受限。

一是購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值。

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)研究，1990年后出生的人口總數(shù)比1980后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000后出生的人口總數(shù)又比1990后出生的人口總數(shù)縮減16%。這些情況與數(shù)據(jù)反映出我國(guó)人口增長(zhǎng)見頂并回落的趨勢(shì)性變化。傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據(jù)我國(guó)人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢(shì)性下降。

二是人口老齡化將引發(fā)未來住房閑置問題。

從國(guó)家層面上看，2014 年我國(guó)總撫養(yǎng)比為46.8%，遠(yuǎn)低于世界平均的74%、印度的77%、美國(guó)的68%，也低于日本歷史上最低點(diǎn)(1996 年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)和人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問題。據(jù)日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》，截至2013年10月1日，日本全國(guó)共有5240多萬個(gè)家庭，住宅總數(shù)約為6063萬套，按每戶一套計(jì)算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國(guó)住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)調(diào)查以來歷史最高紀(jì)錄。從人口演變情況看，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)已經(jīng)形成，未來住房閑置問題需要未雨綢繆。

2.住宅供過于求運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)增大

始于2013年四季度的全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，發(fā)生在政策真空期，顯示出市場(chǎng)力量的自發(fā)性與自覺性?；仡櫸覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，從上世紀(jì)80年代、90年代的城鎮(zhèn)住房普遍短缺，到如今城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現(xiàn)住宅過剩，反映出房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式的巨大成績(jī)。

2012年末，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.9平方米，已經(jīng)超過部分發(fā)達(dá)國(guó)家水平，完全能夠滿足居住需求。同時(shí)也應(yīng)該看到，計(jì)劃生育政策將引發(fā)未來住宅市場(chǎng)供過于求，樓市“明日危機(jī)”并非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因?yàn)榉课萜婆f重置，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當(dāng)前以提高人均住宅消費(fèi)面積的市場(chǎng)邏輯，未來在理論上將難以持久。

3.當(dāng)前家庭新增住宅消費(fèi)后勁不足

從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對(duì)新房市場(chǎng)的整體吸納能力。雖然去年以來已經(jīng)連續(xù)三次降息，個(gè)人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為3.5%，已經(jīng)是歷史新低，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)偏高，對(duì)中低收入人群的支持力度依然有限。

從家庭住宅投資分析，住宅價(jià)格累積漲幅過大導(dǎo)致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價(jià)基準(zhǔn)，但租金收益率與基準(zhǔn)存款利率仍有差距，特別是當(dāng)前金融市場(chǎng)工具平均收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投資積極性。

從家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整分析，我國(guó)普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富比重過高，財(cái)富流動(dòng)性存在明顯不足。而發(fā)達(dá)國(guó)家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國(guó)。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國(guó)為43.4%，英國(guó)是63.6%，加拿大是51.1%。從財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)、安全與流動(dòng)性綜合考慮，我國(guó)普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財(cái)富流動(dòng)性狀況，降低住宅不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。綜合來看，基于市場(chǎng)尾部需求，當(dāng)前家庭住宅消費(fèi)后勁存在不足。

城鎮(zhèn)舊房改造市場(chǎng)空間巨大

過去幾年來，全國(guó)各地多次出現(xiàn)城鎮(zhèn)舊房倒塌、電梯卡人、住宅質(zhì)量頻發(fā)的報(bào)道，已經(jīng)引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。城鎮(zhèn)住宅居住質(zhì)量主要依賴于建設(shè)時(shí)的空間構(gòu)造和裝修風(fēng)格，這些并不因?yàn)闀r(shí)間遷移而內(nèi)在促進(jìn)舊房居住質(zhì)量的改善。

1.舊房改造市場(chǎng)建設(shè)必要性何在

一是城鎮(zhèn)舊房改造需求較為旺盛。

1998年我國(guó)推出住房制度改革以來，將近20年時(shí)間我國(guó)住房建筑面積成倍增長(zhǎng)。期間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進(jìn)步，新型建筑材料也在不斷應(yīng)用，住宅配套設(shè)施建設(shè)也在逐步完善。但這是一個(gè)緩慢漸進(jìn)并逐步加速的過程。很多上世紀(jì)蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內(nèi)面積狹小，附帶衛(wèi)生及水電工程建設(shè)落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因?yàn)檫€沒有危及住宅居住質(zhì)量，也沒有可能全部拆除重建。

即使如此，因?yàn)樽≌旧碚叟f和建筑構(gòu)造落后，所以居民改善住房品質(zhì)的愿望十分強(qiáng)烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設(shè)等等，都與原居民日常居住生活品質(zhì)提高密切相關(guān)。此外，還有部分上世紀(jì)80年代建造的樓盤，經(jīng)過近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問題需要引起地方政府主管部門的高度關(guān)注。

最近幾年，城鎮(zhèn)居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢(shì)，城市危房改造空間巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結(jié)構(gòu)、設(shè)施均存在不同程度的缺陷，有的設(shè)施老化甚至影響到了居住安全。據(jù)調(diào)查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區(qū)抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)；沒有節(jié)能措施，附屬設(shè)施老化。綜合來看，我國(guó)城鎮(zhèn)舊房改造潛在和現(xiàn)實(shí)需求巨大。

二是城鎮(zhèn)舊房改造需求市場(chǎng)規(guī)模較大。

截至2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮(zhèn)常住人口基本等同于城鎮(zhèn)居民數(shù)，按照當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國(guó)存量住宅總價(jià)值為81.33萬億元。

當(dāng)然，并不是所有存量住宅都需要對(duì)居住品質(zhì)進(jìn)行改善。最近10年我國(guó)住宅銷售面積大幅增長(zhǎng)，2010-2013年期間，我國(guó)共銷售商品住宅面積合計(jì)為84.85億平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間大約為15000多億元。當(dāng)然，上述估算過程過于簡(jiǎn)單，可能并不反映實(shí)際情況。應(yīng)該看到，我國(guó)城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過程，實(shí)際上市場(chǎng)潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。

2.城鎮(zhèn)舊房改造市場(chǎng)建設(shè)可行性

一是房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式不可持續(xù)。

在中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)系列組合拳政策的刺激下， 上半年全國(guó)商品房銷售面積由前5個(gè)月的下降0.2%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)3.9%，熱點(diǎn)城市住宅交易量明顯上升。但在住宅交易回暖的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新的運(yùn)行特征，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式提出巨大挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在：

(1)二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場(chǎng)走勢(shì)截然不同。以北京為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合計(jì)成交套數(shù)較上年同期下降11%，創(chuàng)下歷史同期新低。而二手房市場(chǎng)卻“量增價(jià)穩(wěn)”，成交套數(shù)約為新房成交套數(shù)的3倍，同比增長(zhǎng)88.6%。今年上半年全國(guó)二手住宅交易量劇增已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。隨著二手房在市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)中比重快速上升，新房去庫存將會(huì)受到明顯干擾，也將影響到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系格局。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國(guó)商品房銷售面積增速持續(xù)回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由年初增長(zhǎng)10.5%持續(xù)回落至上半年的4.6%。經(jīng)過十多年持續(xù)較快發(fā)展，樓市供求雙方趨向理性，即使當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，也沒有可能再現(xiàn)過去瘋狂買房狀況。

2015年上半年，北京市住宅新開工面積為559.8萬平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅市場(chǎng)前景預(yù)期還未完全恢復(fù)到市場(chǎng)調(diào)整之前。

(3)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行低迷。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)商業(yè)零售模式的沖擊，以及對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個(gè)月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長(zhǎng)8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

這些情況表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式運(yùn)行空間日益狹小，致力于新房建設(shè)，增加建筑面積，未來將面臨較大的去庫存難題。

二是投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用趨向下降。

固定資產(chǎn)投資是資本形成的主要途徑，也是破除未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸的有效方式。今年上半年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)11.4%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.5%)，增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前制約投資增長(zhǎng)的主要原因有，社會(huì)投資意愿下降。上半年我國(guó)民間投資增長(zhǎng)11.4%，與全部固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度持平。過去，民間投資集中的領(lǐng)域主要為房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整進(jìn)一步演變，民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極性有所下降。同時(shí)，新興產(chǎn)業(yè)投資的前景還不明朗，盈利模式還在探索，也在一定程度上降低了民間投資的積極性。

此外，項(xiàng)目落地進(jìn)展相對(duì)緩慢。項(xiàng)目建設(shè)落地，既需要前期可行性研究的科學(xué)充分性，也需要資金及時(shí)撥付，更需要項(xiàng)目管理方積極作為。但從當(dāng)前項(xiàng)目落地進(jìn)展情況看，難以達(dá)到預(yù)期進(jìn)展。未來需要進(jìn)一步加快項(xiàng)目建設(shè)督察，推動(dòng)項(xiàng)目落地建設(shè)，發(fā)揮投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵支撐作用。今年上半年固定資產(chǎn)投資到位資金同比增長(zhǎng)6.3%。其中，國(guó)家預(yù)算資金增長(zhǎng)18.6%，國(guó)內(nèi)貸款下降4.8%，自籌資金增長(zhǎng)8.6%，利用外資下降30.9%。貸款增長(zhǎng)速度回落，反映出金融機(jī)構(gòu)信貸投放意愿的下降。綜合來看，投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的邊際作用開始出現(xiàn)遞減。

三是居民消費(fèi)擴(kuò)大需要尋找新的方向。

截至2015年6月末，我國(guó)住戶存款余額高達(dá)53.28萬億元，這還不包括以證券交易結(jié)算資金、金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存放形式的存款，可見我國(guó)居民消費(fèi)購買潛力巨大。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩過程中，消費(fèi)需求對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐與驅(qū)動(dòng)作用明顯上升。今年上半年，我國(guó)最終消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為60.0%，比上年同期提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。

盡管如此，應(yīng)該看到抑制消費(fèi)需求的因素依然存在，消費(fèi)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的作用仍有很大提升空間。從改革開放三十多年來，我國(guó)居民消費(fèi)熱點(diǎn)隨收入增長(zhǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化。改革開放初期，自行車、縫紉機(jī)是年輕人結(jié)婚必備的兩件耐用消費(fèi)品。上世紀(jì)80年代初，電視機(jī)、摩托車成為消費(fèi)熱點(diǎn)，由此帶動(dòng)家用電器消費(fèi)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。到了上90年代，手機(jī)和高端家用電器進(jìn)入普通家庭。1998年住房制度改革啟動(dòng)后，住房消費(fèi)成為家庭消費(fèi)持續(xù)熱點(diǎn)。20世紀(jì)初，圍繞著手機(jī)消費(fèi)，我國(guó)通信產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，黃金珠寶等消費(fèi)也一度成為消費(fèi)熱點(diǎn)。

但從目前情況看，過去這些消費(fèi)熱點(diǎn)都已經(jīng)成為歷史，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用趨向下降。特別是住房消費(fèi)增長(zhǎng)潛力已經(jīng)受限，居民消費(fèi)急需新的熱點(diǎn)。而城鎮(zhèn)舊房改造需求關(guān)系到普通家庭切身利益和消費(fèi)水平，存在巨大需求潛力，可以成為消費(fèi)新熱點(diǎn)并發(fā)揮長(zhǎng)期作用。事實(shí)上，在個(gè)人消費(fèi)難以有效啟動(dòng)情況下，地方政府將注意力放在城鎮(zhèn)存量住房改善上，通過政府補(bǔ)貼、金融支持、居民投資等，刺激相關(guān)消費(fèi)釋放，并驅(qū)動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。應(yīng)該看到，城鎮(zhèn)存量住房改造，不僅可以創(chuàng)造投資，而且還可以改善民生，而且也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指出了一條新的發(fā)展道路。

啟動(dòng)城鎮(zhèn)舊房改造需要注意哪些問題

一是如何有效引導(dǎo)家庭有序改造舊房。

城鎮(zhèn)舊房改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒有改造積極性，那么政府引導(dǎo)行為容易受到抵觸。在住宅區(qū)每棟樓房里，每家每戶經(jīng)濟(jì)條件、生活習(xí)慣都不同，強(qiáng)行推進(jìn)樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質(zhì)進(jìn)行的裝修，將給鄰居的正常作息帶來不便。特別是類似為舊房新安裝電梯，費(fèi)用攤派實(shí)際上也不純粹是技術(shù)活，低層住戶可能借口不需要電梯而主張不承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，這需要政府耐心解釋、溝通與費(fèi)用分?jǐn)偟暮侠碓O(shè)計(jì)。

二是如何發(fā)揮政府財(cái)政資金撬動(dòng)作用。

作為民生工程，舊房改造是地方政府必須要考慮的問題之一。舊房改造既存在增加居住成本，也存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的外部性和“搭便車”問題，加上民間議事機(jī)制落后和協(xié)調(diào)成本高昂，若啟動(dòng)舊房改造，往往需要政府資金先行。也就是地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)舊房改造的資金補(bǔ)貼政策，提高居民舊房改造意愿。這種資金補(bǔ)貼政策需要通過社區(qū)工作人員和業(yè)委會(huì)的持久努力，才能達(dá)到政策宣傳效果，并讓居民真正了解政策優(yōu)惠的核心所在，并促使家庭主動(dòng)改造舊房。因此，資金補(bǔ)貼多少，需要經(jīng)過大量細(xì)致的調(diào)查分析與計(jì)算，才能合理確定具體金額。

三是如何發(fā)現(xiàn)有效的舊房改造模式。

舊房改造與原住戶的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，是地方政府必須要研究的實(shí)際問題。一種辦法是業(yè)委會(huì)尋找施工方，一種辦法是地方政府統(tǒng)一招標(biāo)，第三種辦法是業(yè)主自行選擇。這些辦法都有利弊，關(guān)鍵是要看具體的人文環(huán)境，地理環(huán)境等，事實(shí)上也難以確定一個(gè)行之四海皆準(zhǔn)的有效辦法，關(guān)鍵是因地制宜，結(jié)合對(duì)象與實(shí)際情況探索本地有效模式。

四是資金缺口如何籌措。

如果城鎮(zhèn)舊房改造預(yù)算存在缺口時(shí)，應(yīng)該如何籌措？地方政府應(yīng)該未雨綢繆，早作研究規(guī)劃。事實(shí)上，支持舊房改造的財(cái)政資金也存在籌措問題。由于舊房改造與土地開發(fā)屬于兩個(gè)概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消費(fèi)擴(kuò)張和稅收增加；而后者是地方政府經(jīng)營(yíng)土地，收益是看得見的巨額土地出讓收入。在這個(gè)資金籌措過程中，如何發(fā)揮金融支持作用，也需要認(rèn)真考慮。

五是如何吸引房屋開發(fā)建筑企業(yè)參與舊房改造市場(chǎng)。

在舊房改造過程中，“拆、改、留、修”都是可選方式。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有拆除重建才能獲得相當(dāng)利潤(rùn)。具體來說，在拆除舊建筑后在原址進(jìn)行重建。這里會(huì)涉及重建規(guī)模，若重建規(guī)模超過原有規(guī)模，如何對(duì)新增規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃，如何處置新增建筑面積，都涉及各方利益。

特別是在拆除后，原有住戶暫時(shí)居住的地方需要提前安排，也涉及租賃費(fèi)用問題，都要地方政府統(tǒng)籌考慮。而其他“改、留、修”方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力不大，但對(duì)建筑裝修企業(yè)充滿吸引力。近年來，上海市政府以“業(yè)主自愿、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多渠道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和質(zhì)量，取得了很好的實(shí)效。

綜合各方面情況看，我國(guó)房地產(chǎn)將回歸平穩(wěn)運(yùn)行新常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能重現(xiàn)過去黃金歲月，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)歷史一去不復(fù)返，房?jī)r(jià)狂飆時(shí)光也不再。從實(shí)物住宅情況看，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入總體供求平衡階段。房地產(chǎn)業(yè)并不意味著只有蓋樓。追求數(shù)量型擴(kuò)張，不僅沒有動(dòng)力，而且也缺乏利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)將從滿足增量需求為主向存量需求升級(jí)轉(zhuǎn)移。應(yīng)該看到，我國(guó)住房品質(zhì)提升存在很大空間。上世紀(jì)90年代開發(fā)的樓盤至今已經(jīng)25年了，存在管道老化、設(shè)施不全等問題，存在較強(qiáng)改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，或?qū)?gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。